主要觀點(diǎn)：
事件
9 月 30 日，克而瑞發(fā)布《2020 年 1-9 月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售 TOP200排行榜》
9 月百?gòu)?qiáng)銷售增速放緩，單月同比約 25%
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)計(jì)算，百?gòu)?qiáng) 9 月全口徑銷售金額約 13327 億元，同比增長(zhǎng) 24.8%，增速較前值下降 4.3 個(gè)百分點(diǎn);1-9 月全口徑銷售金額累計(jì)值達(dá) 86512 億元，同比增幅較前值提升 2.7 個(gè)百分點(diǎn)至 7.4%。從權(quán)益角度看，百?gòu)?qiáng) 9 月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額 9470 億元，同比增長(zhǎng) 21.2%，較前值下降 5.1 個(gè)百分點(diǎn);1-9 月權(quán)益口徑銷售金額累計(jì)達(dá) 62549 億元，同比增幅較前值提升 2.4 個(gè)百分點(diǎn)至 5.5%。高基數(shù)效應(yīng)下，百?gòu)?qiáng)銷售 9 月增速較前值有所放緩，但依然維持在較高水平。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市新開(kāi)住宅項(xiàng)目當(dāng)天去化率來(lái)看，隨著疫情影響的逐步淡化，今年 5、6 月份出現(xiàn)上漲，進(jìn)入三季度后趨穩(wěn)。整體來(lái)看，當(dāng)前去化處于近三年同期較低水平，成交依然側(cè)重供給放量。進(jìn)入四季度，房企有望延續(xù)積極加推的態(tài)勢(shì)，疊加首套房貸利率自年初以來(lái)穩(wěn)中有降，提振需求釋放，頭部房企有望維持較優(yōu)表現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。
各梯隊(duì)不同口徑表現(xiàn)趨異，頭部更具穩(wěn)增長(zhǎng)能力
今年以來(lái)，規(guī)模房企競(jìng)爭(zhēng)加劇，9 月百?gòu)?qiáng)房企各梯隊(duì)分化加深。從準(zhǔn)入門檻來(lái)看，1-9月累計(jì)全口徑TOP3/10/20/50門檻較去年同期分別提升396、158、137 和 78 億元，百?gòu)?qiáng)門檻恢復(fù)至去年同期水平。各梯隊(duì)中，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100 的 9 月單月同比分別為 9.9%、30.1%、8.6%、31.8%、46.6%，較前值分別變動(dòng)-8.5、+5.4、-26.7、-8.1 和+22.0 個(gè)百分點(diǎn)。值得注意的是，從權(quán)益口徑計(jì)算，TOP1-3/4-10/11-20/21-50/51-100 單月同比較前值變動(dòng)分別為-8.0、+10.2、-12.9、-22.3、+15.7 個(gè)百分點(diǎn)。部分梯隊(duì)的權(quán)益口徑與全口徑表現(xiàn)差異，說(shuō)明在合作開(kāi)發(fā)過(guò)程中，頭部企業(yè)憑借自身的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，對(duì)權(quán)益的管控更具主動(dòng)性，成長(zhǎng)更穩(wěn)健。
行業(yè)或迎“雙分”模式，梯隊(duì)內(nèi)靜待“二次分化”
具體到公司層面，主流房企中 9 月銷售同比增速居前的有：綠地控股(140%)、保利地產(chǎn)(36%)、華潤(rùn)置地(32%)、旭輝控股(30%)、中南建設(shè)(28%)等;1-9 月累計(jì)同比增速居前的有：中國(guó)金茂(31%)、金科股份(21%)、金地集團(tuán)(19%)、招商蛇口(17%)、中國(guó)恒大(17%)等。9 月銷售額排名靠前的有：碧桂園(860 億元)、中國(guó)恒大(813 億元)、融創(chuàng)中國(guó)(691 億元)、萬(wàn)科(545 億元)、保利地產(chǎn)(502 億元)等。1-9 月累計(jì)銷售金額前三分別為碧桂園(6153 億元)、中國(guó)恒大(5319 億元)和萬(wàn)科(4927 億元)。二線成長(zhǎng)型標(biāo)的單月增速表現(xiàn)亮眼，銷售額靠前的依然為規(guī)模型頭部企業(yè)。
投資建議
受疫情的影響，行業(yè)基本面年初出現(xiàn)大幅下行。隨著復(fù)產(chǎn)復(fù)工的有序推進(jìn)，銷售持續(xù)改善。9 月百?gòu)?qiáng)增速雖有放緩，但依然處于較高水平。從中指監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市去化來(lái)看，當(dāng)前成交依然側(cè)重供給放量，但年初至今首套房貸利率穩(wěn)中有降或提振市場(chǎng)需求。進(jìn)入四季度，房企有望延續(xù)積極加推的態(tài)勢(shì)，不排除部分房企采取以價(jià)換量等方式?jīng)_擊年初設(shè)定的銷售目標(biāo)。我們認(rèn)為，短期沖擊不改銷量長(zhǎng)期向合理中樞回歸的趨勢(shì)。以穩(wěn)為主的基調(diào)下，部分城市出現(xiàn)調(diào)控收緊的跡象，頭部規(guī)模房企及二線成長(zhǎng)梯隊(duì)有望憑借自身優(yōu)勢(shì)實(shí)現(xiàn)銷售、業(yè)績(jī)雙增長(zhǎng)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局有望進(jìn)一步清晰。建議關(guān)注：(1)規(guī)模型房企：萬(wàn)科 A、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán);(2)成長(zhǎng)型標(biāo)的：金科股份、中南建設(shè)、華發(fā)股份、陽(yáng)光城;(3)A 股物管優(yōu)質(zhì)標(biāo)的：招商積余等。
風(fēng)險(xiǎn)提示
調(diào)控政策趨嚴(yán)，資金端超預(yù)期收緊，房企開(kāi)、竣工進(jìn)度不及預(yù)期，房貸利率上行等。
