看到微眾銀行最新發(fā)布的方案后，蛋殼公寓(DNK·NYSE)租客陳藍(lán)(化名)心中懸了半個多月的石頭落下一半。
12月4日下午，微眾銀行官方發(fā)布聲明稱，蛋殼租金貸客戶退租后，與該行簽署協(xié)議，將退租后蛋殼公寓所欠客戶的預(yù)付租金，用于抵償客戶在銀行的貸款。微眾銀行將結(jié)清該筆貸款。
今年6月，陳藍(lán)通過蛋殼公寓“租金貸”的方式在北京租下一個房間，租期一年。隨著蛋殼公寓爆雷之后，他也經(jīng)歷了房東換鎖、停水、停電等遭遇。實際上，這樣驅(qū)趕租戶的案例自11月以來在各地接連上演。
如今，微眾銀行的這一則公告，讓陳藍(lán)松了一口氣，“終于算是解決了租金貸的事，暫時不用再擔(dān)心征信問題了”。
“微眾出臺的新方案本質(zhì)是債權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，將租戶與銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，變更為長租公寓機(jī)構(gòu)與銀行之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。這一方面能使債權(quán)回收過程變得更為高效，另一方面也能保護(hù)處于弱勢地位的租戶。”12月4日，麻袋研究院高級研究員蘇筱芮對時代周報記者表示，此次微眾方案或能為此后相似危機(jī)處理形成示范效應(yīng)。
12月5日，微眾銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人獨家回應(yīng)時代周報記者稱，自蛋殼公寓出現(xiàn)危機(jī)之后，該行一直在尋找解決方案。目前，蛋殼重組方案正在商討，蛋殼未來若能“活過來”，相應(yīng)風(fēng)險也將迎刃而解。
先天困局難解
過去半個多月時間里，陳藍(lán)的心始終懸著，時刻擔(dān)心被房東驅(qū)趕出去，這一切則源于半年前使用租金貸租房。
2020年6月，在蛋殼公寓管家?guī)ьI(lǐng)下，陳藍(lán)在北京豐臺區(qū)看了多間房子，最終選擇距離公司最近的一間。確定之后，蛋殼公寓管家向陳藍(lán)介紹了蛋殼公寓月付、季度付、半年付、年付的付款方式，以及各種付款方式的優(yōu)惠。
彼時，手中并無積蓄的陳藍(lán)選擇了月付方式，但前提是要簽下一份與微眾銀行的租金貸合同。他向時代周報記者介紹，蛋殼管家并沒有仔細(xì)解釋租金貸，更多的是介紹選擇租金貸所能享受的優(yōu)惠。他看中的房間每月2890元的房租，選擇租金貸優(yōu)惠政策，一年可省下8600多元，這樣算下來每月房租為2100多元。
在這樣的優(yōu)惠條件吸引下，陳藍(lán)簽下租金貸合同，成為微眾銀行16萬多名租住在蛋殼公寓的客戶之一。5個月后，這筆貸款令他陷入兩難境地。
多名蛋殼租金貸租戶向時代周報記者表示，在簽合同環(huán)節(jié)，蛋殼管家熱衷于推薦租金貸的月付模式，但并未詳細(xì)解釋租金貸具體條款及潛在風(fēng)險。
在租客簽下一份份租金貸合同的背后，風(fēng)險也在慢慢地積累。
長租公寓運營商往往采用“長收短付”的方式，在租客與長租公寓運營商簽訂房屋租賃合同時，亦與運營商合作的金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合約，金融機(jī)構(gòu)一次性將一年的租金支付給運營商，租客則按月再向金融機(jī)構(gòu)償還租房貸款，運營商則向房東按季度或按月付租金。如此一來，運營商利用租戶信用貸款搭建起了資金池。
租金貸為蛋殼公寓擴(kuò)張?zhí)峁┝酥匾危和ㄟ^“高進(jìn)低出”的方式不斷擴(kuò)大規(guī)模，即高價從房東手中搶奪房源，以低價租給租客同時也留下了巨大隱患。
2017年，蛋殼公寓管理5.218萬間公寓。2019年，這一數(shù)字增至43.83萬間。相應(yīng)的，2017―2019年，蛋殼公寓租客使用租金貸的占比分別高達(dá)91.3%、75.8%、65.9%，遠(yuǎn)高于住建部要求租金貸占比不超過30%的規(guī)定。
此種模式中，一旦長租公寓運營商發(fā)生跑路或資金鏈斷裂，房東無法繼續(xù)收到房租，進(jìn)而驅(qū)趕租客，但租客還需償付貸款。如今的蛋殼公寓便是陷入了此般困局。
接近微眾銀行的一名知情人士告訴時代周報記者，“微眾實際上做了大量努力，積極去做一些救助和重組蛋殼的方案，但因種種原因失敗了。”
自蛋殼在11月資金鏈斷裂之后，陳藍(lán)和其他蛋殼租戶一樣，多次前往蛋殼總部尋求解決方案，但均無果而歸。房東與租客之間的矛盾也隨之爆發(fā)，房東曾多次要求陳藍(lán)搬離，甚至通過換鎖、停電、停水方式來驅(qū)趕租戶。這也是大多數(shù)蛋殼公寓租戶面臨的窘境。 時代周報記者從多名蛋殼租戶處獲悉，為了緩解當(dāng)前的困局，他們不得不與房東私下再簽下租房協(xié)議，在原有租期內(nèi)，房租減一半，各自承擔(dān)一半損失。“租戶和房東各退一步，只能損失部分資金來換取繼續(xù)居住的權(quán)利 。”一位深圳蛋殼租戶對時代周報記者說。
債務(wù)轉(zhuǎn)移
隨著蛋殼與租戶之間矛盾的不斷累積，與蛋殼公寓開展租金貸合作的微眾銀行也被推至風(fēng)口浪尖。
微眾銀行是騰訊旗下的民營銀行，也是中國首家互聯(lián)網(wǎng)銀行。其介入長租公寓租金貸的時間正是長租公寓頻繁出現(xiàn)爆雷的2018年。實際上，在2018年長租公寓頻頻爆雷之后，各大傳統(tǒng)銀行紛紛“喊停”租金貸，而微眾銀行則繼續(xù)進(jìn)入該領(lǐng)域，成為了蛋殼租貸的主要合作金融機(jī)構(gòu)。同時，它也是長租公寓品牌自如租金貸的合作方。目前，自如已暫停了涉及租金貸的“自如分期、輕松付”等功能。
據(jù)財新報道，目前，微眾銀行給蛋殼的租金貸有15億多元，對自如、相寓的租金貸加起來不到8億元。至于微眾銀行租金貸規(guī)模究竟多大，上述微眾銀行負(fù)責(zé)人對時代周報表示，目前尚不方便透露具體數(shù)據(jù)。
財報顯示，微眾銀行主要業(yè)務(wù)為“微粒貸”，截至2019年末，“微粒貸”累計放款額超過3.7萬億元。此外，該行各項貸款余額1630億元。由此看來，租金貸業(yè)務(wù)在微眾銀行總體業(yè)務(wù)中的占比較小。
時代周報記者了解到，微眾銀行也在不斷尋求租金貸解決方案。11月下旬以來，微眾銀行已發(fā)布三則相關(guān)通告，從最初對租金貸租戶征信保護(hù)期的4個多月，延至到3年。
“微眾銀行延長租客的征信保護(hù)期，并非免除貸款，實際上難以徹底解決問題，待保護(hù)期結(jié)束后，我們依然要還貸款，依然還要擔(dān)憂征信問題。”陳藍(lán)說。
上述接近微眾銀行知情人士表示，“微眾銀行一直在尋找解決方案，銀行沒有免除貸款的權(quán)利，任何一家銀行的貸款都是有法律依據(jù)的。如果一旦微眾免除租金貸，開了這個先例，對中國商業(yè)銀行貸款業(yè)務(wù)所造成的影響是非常大的。”
微眾銀行最新公布的解決方案，也并非直接免除貸款。
微眾銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)最新的方案，租戶只要和微眾銀行簽署一個協(xié)議，把債權(quán)轉(zhuǎn)至微眾，租戶與微眾的貸款就結(jié)清了，租戶最擔(dān)心的征信問題也徹底解決了，而微眾則再向蛋殼追償;目前微眾已經(jīng)確定可以實施該方案了，但具體與租戶簽署的協(xié)議等后續(xù)事宜還需時間來推進(jìn)。
12月6日，北京市京師律師事務(wù)所孟博律師對時代周報記者表示，從法律層面看，這意味著蛋殼租金貸客戶退租后，所剩預(yù)付租金可抵償貸款，原本需由租客承擔(dān)的資金貸債務(wù)將轉(zhuǎn)移給蛋殼公寓償付。租金貸用戶可以通過申請征信保護(hù)期、與銀行進(jìn)行溝通等方式，盡量降低相關(guān)負(fù)面影響。蛋殼公寓需承擔(dān)因爆雷而給房東、租客所造成的損失。
后續(xù)處置路漫漫
在過往長租公寓運營商爆雷、跑路的案例中，最后多是由租戶和房東承擔(dān)損失。在業(yè)內(nèi)人士看來，微眾銀行此舉為長租公寓爆雷后提供了一個解決方案的樣本。
長租公寓第一股青客公寓(QK.US)今年爆雷之后，將杭州5000間房源轉(zhuǎn)讓給建融家園，后者為建設(shè)銀行旗下長租公寓業(yè)務(wù)平臺。具體來看，租客和房東在自愿的前提下，可與建融家園重新簽訂租房協(xié)議。不過，具體的房源經(jīng)營仍由青客負(fù)責(zé)，建融家園相當(dāng)于收購了這些房源的租賃權(quán)并承擔(dān)債務(wù)。
12月6日，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對時代周報記者表示，以往爆雷的長租公寓運營商爆雷所涉案值相對不大，基本都是企業(yè)跑路，由房主和租客在“扯皮”中消化了，監(jiān)管目前仍未出臺相關(guān)政策，“雷”也越來越大。微眾銀行的這一方案是相對較好的解決辦法。
不過，亦有業(yè)內(nèi)人士向時代周報記者分析稱，“微眾銀行最終能向蛋殼公寓收回多少貸款，又會產(chǎn)生多少壞賬，這仍取決蛋殼公寓的重組結(jié)果”。
12月1日，上海市房屋管理局在上海信訪平臺上回復(fù)信訪稱，蛋殼公司總部在北京，北京市政府正在牽頭協(xié)調(diào)危機(jī)化解方案。時代周報記者了解到，北京有意推動自動等長租公寓企業(yè)接下蛋殼的業(yè)務(wù)及債務(wù)。而根據(jù)自如12月4日發(fā)布的計劃來看，自如只愿接下蛋殼的房源和客源，而無意接手債務(wù)。
蛋殼公寓的重組結(jié)果最終如何，尚待進(jìn)一步觀察。多名不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士對時代周報記者表示，蛋殼公寓目前就是一個“燙手山芋”，長租公寓品牌大多不愿接下其債務(wù)，而只想接下蛋殼的客戶和房源，重組仍艱難重重。
11月25日，國務(wù)院副總理、國務(wù)院金融穩(wěn)定發(fā)展委員會主任劉鶴在人民日報撰文指出，嚴(yán)控高進(jìn)低出、長收短付、租金貸等市場亂象。
此前，一名地方金融監(jiān)管人士在接受時代周報記者采訪時表示：“如果不及時整治，長租公寓真有可能演變成像P2P那樣的亂象。”
在蘇筱芮看來，這是一個典型的消費金融結(jié)構(gòu)，蛋殼是場景方，微眾是資金方，蛋殼爆雷，微眾銀行作為資金方也是“踩雷”的受害者，“長租公寓場景模式已‘信仰崩塌’”。
讓陳藍(lán)沒想到的是，在微眾發(fā)布解決方案的第二天，他和室友均收到了與蛋殼解約的通知。12月6日，蛋殼在陳藍(lán)不知情、未經(jīng)其同意的情況下，單方面強(qiáng)行解除了租賃合同，根據(jù)蛋殼后臺顯示是租戶無責(zé)解約，也就是說蛋殼不但不用付違約金，還收回了以往承諾的返現(xiàn)金額，陳藍(lán)想向蛋殼投訴，但始終聯(lián)系不上蛋殼及管家。
“我們和蛋殼的租賃合同顯示已經(jīng)失效了，這代表失去了這個房間的居住權(quán)，房東要是這時候要我們搬離，一點回旋的余地都沒有了，而我們毫無搬家的準(zhǔn)備。”陳藍(lán)說。
